Agenda 21: l'inconveniente verità sullo sviluppo dell'uso misto

Per quanto riguarda le tendenze nello sviluppo di proprietà immobiliari al dettaglio, nessuna durante i miei 30 anni nel settore è stata più controproducente o guidata dal governo dello sviluppo residenziale rispetto allo sviluppo misto (RRMU).

Scegli praticamente qualsiasi città della Bay Area e identificherai facilmente un numero qualsiasi di progetti RRMU che sono stati proposti, autorizzati e / o sviluppati negli ultimi dieci anni. E con rare eccezioni, questi progetti soffrono degli stessi mali ... tassi di posti vacanti relativamente alti, sostanzialmente inferiori agli affitti di mercato, cattive locazioni di credito e un alto tasso di turnover delle società di intermediazione che cercano, con scarso successo, di affittare ciò che è non affittabile.

Non fraintendetemi: come concetto di design, RRMU funziona magnificamente ... a Parigi. E a Manhattan. E qui sta gran parte del problema. Gli urbanisti ei consigli comunali in tutta la California settentrionale hanno rivelato un complesso di inferiorità per i principali mercati urbani di tutto il mondo e hanno cercato di alimentare forzatamente questo tipo di prodotto completamente urbano in tentacolari sobborghi da Concord a Novato a San Jose. Indovina solo cosa, manca l'ingrediente più importante: popolazioni pedonali concentrate, massicce.

Gli sviluppi della vendita al dettaglio prosperano e godono di una domanda competitiva per i loro posti vacanti solo quando i commercianti e i ristoranti possono avere successo. Gli ingredienti per il successo del rivenditore sono universalmente conosciuti e comprovati: facile accesso, comodo parcheggio, forti co-inquilini e vicinanza a un'area commerciale desiderabile. Nei sottomercati principalmente suburbani della Bay Area, ben oltre il 90% degli acquirenti raggiunge le loro destinazioni per lo shopping e i ristoranti in auto. Solo una delle nove contee della Bay Area, San Francisco, può legittimamente rivendicare il tipo di fondamenti che supportano RRMU, e anche allora solo in quartieri selezionati

Ma il panorama della vendita al dettaglio in ogni altra contea della Bay Area è di natura prevalentemente suburbana e comprende centri commerciali, centri energetici e centri commerciali regionali con abbondanti parcheggi, o centri storici tradizionali che si rivolgono agli acquirenti orientati all'auto tramite parcheggi in strada e strutture di parcheggio vicine. Contro asset di successo e radicati come questi, con la loro facilità di parcheggio, inquilini di ancoraggio forti e ampie offerte, i progetti RRMU cercano invano di attrarre inquilini che vedono sobriamente il futuro senza parcheggio, senza inquilini di ancoraggio affidabili né il traffico che generano e, soprattutto, nessun cliente.

I numerosi sottomercati della Bay Area non soddisfano i criteri fondamentali per RRMU per più ragioni che per mancanza di densità residenziale. Ricorda che i mercati europei e della costa orientale in cui la RRMU si è storicamente evoluta sono tipicamente vecchi di secoli e hanno un'infrastruttura molto più limitata di autostrade, parcheggi e strade, che erano tutti fattori necessari per la crescita naturale di RRMU in quei mercati. RRMU ha funzionato in questi mercati perché al momento in cui si sono sviluppati, non c'erano alternative. Le infrastrutture nella California settentrionale, tuttavia, si basano su uno standard del 20 ° secolo, che ha dato origine ai sobborghi e ai progetti di vendita al dettaglio che li servono, eliminando così la chimica causa & effetto necessaria per il successo di RRMU. Le élite governative hanno ignorato queste realtà mentre promuovevano il loro modello europeo per le nostre comunità.

Rapiti dal dogma del New Urbanism, i nostri urbanisti hanno uniformemente ignorato il fatto che al dettaglio per sua stessa natura piace riunirsi. Nella pianificazione del leasing al dettaglio, questa realtà è espressa attraverso inquilini di ancoraggio, formati più grandi e massa critica. Eppure i progetti RRMU di New Urbanism tappano le sue orecchie e chiudono gli occhi su questa verità essenziale.

Tragicamente, i sofisticati sviluppatori residenziali di oggi hanno imparato il gioco. Il caldo mercato residenziale consente loro di costruire progetti in cui possono collegare il reddito zero per lo spazio commerciale che sono costretti dal comune a costruire, sapendo che farà fatica al meglio. Ma i forti ritorni sul residenziale pro forma compensano le cancellazioni al dettaglio, dando così vita a un altro progetto RRMU il cui piano terra è destinato a rimanere vacante, o forse essere affittato da un salone di bellezza o da un'operazione di arti marziali start-up senza credito o riprendere, se il padrone di casa è fortunato.

Ovviamente ci sono una manciata di eccezioni. Santana Row e Bay Street tra di loro (sebbene progetti come questi abbiano più DNA di centri commerciali regionali rispetto a RRMU). Inoltre, una mirabile nicchia è stata sviluppata da aziende selezionate come BHV Centerstreet Properties, che stanno realizzando progetti a uso misto che cercano di fondere la vendita al dettaglio funzionale di prima classe con l'alta qualità residenziale. Ma per ogni incredibile successo, ci sono forse trenta rottami di treni. Il personale della città che non ha la responsabilità di finanziare, affittare o gestire i progetti che concepisce e richiede, è sempre più una classe di persone con le mani sugli ingranaggi dell'approvazione, ma senza stivali sul terreno che capiscono come funziona il leasing al dettaglio o del tutto natura imperfetta dei loro sogni.

I nostri urbanisti sembrano tutti partecipare alle stesse conferenze e seminari, quelli ospitati da una zuppa di alfabeto di organizzazioni commerciali come ULI, ICSC e BOMA. Riportano il concetto di design alla moda del giorno (ad esempio, uso misto residenziale rispetto al commercio al dettaglio, villaggi di transito, riutilizzo adattivo, ecc.) Ai mercati al dettaglio prevalentemente suburbani della California settentrionale e procedono a ingannare gli sviluppatori con progetti non affittabili, se quelli gli sviluppatori sperano di cercare l'approvazione in quella città.

Allora, chi sta facendo esattamente una campagna per il concetto di design RRMU? Non gli sviluppatori esperti di rischi che hanno imparato come raramente questo tipo di prodotto ha successo. Chiaramente non i rivenditori di alta qualità e le strutture di ristorazione di prima classe che scelgono costantemente di evitare questi progetti, lasciandoli mezzi vuoti. Eppure i progetti RRMU continuano a ritmo serrato in un bizzarro mondo immobiliare in cui le leggi della domanda e dell'offerta sono state sospese da progettisti di torri d'avorio che non subiscono nessuna delle conseguenze di questi fallimenti, a differenza degli sviluppatori impegnati a costruirli, le banche che potrebbero prestarli. o le società di intermediazione incaricate del loro leasing.

Separati dalle realtà finanziarie della progettazione e costruzione di progetti di vendita al dettaglio che attireranno gli inquilini di qualità e riusciranno a rimanere affittati in mercati sia buoni che cattivi, i nostri burocrati sembrano più interessati all'aspetto di un progetto o se si confronta con l'ultima moda nel Meccas urbane.

Le società di intermediazione come la nostra subiscono sempre più visite di sviluppatori plurifamiliari esasperati che si sono resi conto di avere un problema crescente tra le mani. Con crescente preoccupazione, vedono come il problema dei posti vacanti nei loro portafogli commerciali si sta ingrandendo e non ha una cura apparente. Le soluzioni di leasing improvvisate sono diventate comuni poiché sofisticati sviluppatori istituzionali popolano i loro spazi di "vendita al dettaglio" con sale riunioni e fitness gratuite per ridurre, anche se solo leggermente, le loro scorte di spazio morto.

Mentre la "mano invisibile" di Adam Smith darebbe al consumatore, al commerciante, al costruttore e alla comunità in generale ciò che vogliono, vale a dire, parcheggio, comodità, inquilini di ancoraggio e progetti che hanno successo, i nostri burocrati hanno tracciato la loro strada. Uno che sembra Parigi, ma con edifici vuoti.